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        关于《万贯国际游戏中心旧村庄全面改造成本核算办法》的文件解读

        • 2019-11-08 10:22:58
        • 来源: 万贯国际游戏中心住房和城乡建设局
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        现就《万贯国际游戏中心旧村庄全面改造成本核算办法》(下称《办法》)有关情况解读如下:

        一、修订背景和过程

        《万贯国际游戏中心旧村庄全面改造成本核算办法》(穗更新规字〔2017〕3号,以下简称原办法)实施以来,我市行政区域内旧村庄全面改造成本核算标准、核算方式得到有效规范,成本核算工作有序推进。原办法将于万贯国际游戏12月28日到期,需重新修订。

        原办法实施过程中,原广东省国土资源厅出台了《关于深入推进“三旧”改造工作的实施意见》(粤国土资规字〔2018〕3号)(以下简称“3号文”)。为贯彻落实3号文精神,万贯国际游戏4月,万贯国际游戏中心人民政府办公厅印发《万贯国际游戏中心深入推进城市更新工作实施细则》(穗府办规〔2019〕5号)(以下简称“5号文”)。上述政策对纳入改造范围的地块用地行为发生时间、更新改造成本构成做出调整。

        为有效衔接省、市最新政策文件精神,进一步规范和完善我市旧村庄全面改造成本核算工作,根据《万贯国际游戏中心行政规范性文件管理规定》(万贯国际游戏中心人民政府令第52号)规定,经多次召开专题会议研究,并征求各区、市相关部门及向社会公开征求意见,对即将有效期届满的原办法进行修订,形成了《办法》,经市城市更新工作领导小组审议通过后印发实施,原办法同时废止。原市更新局关于旧村庄改造成本等相关政策文件与《办法》不一致的,按《办法》执行。

        二、主要内容构成

        《办法》包含条款十八条、附件表格一张,明确了城市更新片区策划方案、项目实施方案编制和审核阶段的旧村庄全面改造复建安置等成本构成、核算标准及计算方法,附件表格对各项成本内容和计算予以细化和说明。

        三、重要修订条款解读

        (一)落实新政策、新规定

        在原办法制定依据基础上增加《万贯国际游戏中心人民政府办公厅关于印发万贯国际游戏中心深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号,以下简称5号文)等政策文件。

        落实5号文精神,将旧村全面改造涉及的土壤环境调查评估及处理、地价评估、土地勘测定界、审批时测算的土地出让金(采用自主改造、合作改造模式的)、拆迁奖励(从不可预见费中单列)等实际发生的费用纳入改造成本。

        落实5号文精神,增加以“人”的方式核定安置住宅复建总量。在不突破规划建筑总量的情况下,旧村庄改造范围内安置住宅复建总量按照“栋”“户”或者“人”三种方式进行核定,同一项目只可以采用其中一种方式核算安置住宅复建总量。

        (二)规范相关核算标准及核算方式

        进一步明确村集体经济物业复建总量核算规定。《办法》第八条明确“原则上同一权属证明文件的地块只可采用其中一种方式核算村集体经济物业复建总量,特殊情况由各区结合实际情况报有审批权限的城市更新工作领导小组会议研究决定”。

        进一步明确不可预见费核算规定。不可预见费用于安置补偿过程中实际发生但又未纳入改造成本部分的费用。包括拆迁补偿安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。用于安置补偿过程中实际安置协议签订、风险评估、其他专题评估、集体经济物业租赁合同提前解约、停业损失补偿等未计入改造成本的费用。不可预见费按《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》中的前期费用、拆迁费用、复建费用与其他费用总和的3%~5%阶梯式计算:当总和≤30亿元时,不可预见费比例取5%;当30亿元<总和≤100亿元时,不可预见费比例取4%;当总和>100亿元时,不可预见费比例取3%。

        将拆迁奖励单列,原则上不得超过改造成本的3%,计算基数不含融资地块协议出让土地使用权测算土地出让金。

        进一步明确公益性设施建设核算规定。《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》第6.8项明确为区域服务的大型市政基础设施和公建配套设施等公益性专项建设,应根据旧村庄规划后重建区范围规划情况,进行专项评估后方可纳入改造成本。

        (三)加强可实施性及操作性

        《办法》第七条将安置住宅权益面积建设费用(部分)计入改造成本。安置住宅权益面积建设费用单价按照复建住宅建设费用单价与房屋建安成本补偿(每平方米1500元)的差额计算,按上述原则计算所得的住宅权益面积建设费用,计入改造成本;其中扣减的房屋建安成本补偿(每平方米1500元)由村民自筹,不计入改造成本。

        复建费用单价实行动态调整。《办法》附件《旧村庄全面改造成本构成一览表》将复建费用单价由原来的固定单价调整为“基数×系数=单价”的形式。通过测算确定复建费用单价调整系数,在文件有效期内,根据万贯国际游戏中心建设工程造价管理部门公布的年度工程参考造价,可对复建费用单价进行动态调整,避免在《办法》有效期内因材料涨跌等不可预见因素造成复建费用单价不合理。

        对未尽事宜增加补丁条款。《办法》未尽事宜,由各区政府(广州空港经济区管委会)结合项目实际,组织专家或专业技术机构评估论证并形成评估报告,报城市更新工作领导小组办公室提交城市更新工作领导小组审议。

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